[독일 생활 정보] 나흐짤룽(Nachzahlung) 폭탄에 대처하는 방법: Nebenkostenabrechnung에 대해 알아보자

요즘 부쩍 추워졌죠?
난방은 하고 싶으나, 나흐짤룽 폭탄이 터질까 두려워지는데요. 
연례행사 Nebenkostenabrechnung (부대비용결산)에 대해 알아보고, 나흐짤룽(Nachzahlung) 폭탄을 어떻게 대처할지에 대해 알아봅시다.

Pixabay에서 퍼왔습니다.

 
어느 날 우편함을 열어봅니다. 집주인으로부터 온 편지가 보이는군요. Nebenkostenabrechnung (부대비용결산)에 관한 편지가 올 때가 된 것이 기억납니다. 난방비를 아끼기 위해 모든 노력을 다했으므로, 혹시나 돈을 조금이라도 돌려받지 않을까 기대하며 편지를 열어봅니다.  그런데 웬일???!!! 나흐짤룽(Nachzahlung)으로 1200유로 (약 170만 원) 나 지불하라고 합니다.

  
이제 아득해집니다. 170만 원이라니! 170만 원이나 더 내야 된다고???
 
 

나흐짤룽 폭탄이 떨어졌다. 이제 무엇을 할까?

일단 진정하자! 통계적으로 30% 정도가 잘못 계산되고 있다.

 
앞 포스팅에서도 언급했듯이, SWR 기사에 따르면 삼분의 일 정도에서 계산 착오가 발견됐다고 합니다. 일단 따뜻한 차 한잔 준비하면서 이제 어떻게 대처할지 찬찬히 알아봅시다.
 

일단 진정하되,  빠르게 대처해야 한다.
보통 편지를 받고 30일 안에 비용을 납부해야 한다.

일단 놀란 가슴을 진정시키되 그다음에 되도록 빠르게 진행해야 합니다. 집주인이 납부를 흔쾌히 미뤄준다면 상관없겠지만, 혹시나 모를 분쟁을 위해 법적으로는 30일 안에  나흐짤룽이 납부되어야 합니다. 나중에 법이 어떻게 바뀔지는 모르겠지만, 일단은 그렇습니다. 어떻게든 집주인과 나흐짤룽에 대해 얘기를 해야겠지만, 그전에 몇 가지 체크할 것이 있습니다. 
 

집주인과 연락 전 체크 포인트 1: "내가 이때 살았던가??"

가끔 어이없는 곳에서 구멍이 생기는 경우가 있습니다. 나흐짤룽(Nachzahlung)이 발생한 기간이 자신이 거주하고 있는 기간과 맞는지 확인하도록 합니다. 
 

집주인과 연락 전 체크 포인트 2: 편지가 제때 온 것인가? 

법적으로 이러한 편지는 1년 안에 임차인에게 도착해야 합니다. 만약 2022년도 Nebenkostenabrechnung(부가비용결산)분은 늦어도 2023년 12월 31까지 임차인의 우편함에 당도해야 합니다. 만약 집주인이 늦게 보냈다면 어떻게 해야 될까요? 그럼 임차인은 집주인의 나흐짤룽(Nachzahlung)요구에 대응할 필요가 없습니다. 하지만 덮어놓고 무시하면 안 됩니다. 집주인에게 이의제기서를 보내 이 사실은 언급해주어야만 합니다.
 

이제 네벤코스텐 (Nebenkosten) 항목별 금액 영수증을 요구하자!

 
잠깐 Nebenkostenabrechnung(부가비용 결산)이 어떻게 이루어지는지 살펴볼까요? 집주인이 자체적으로 할 수도 있겠지만(진짜 그렇게 하는 집주인을 만나면 정말 고달파집니다.), 보통은 외부에 의뢰를 하게 됩니다. 그래서 우리가 매달 내는 네벤코스텐(Nebenkosten) 보다 금액이 초과가 된다면, 그 금액의 지불을 집임차인에게  편지로 요구하게 되는 겁니다.
그러나 이때  항목마다 자세하게 '이렇게 이렇게 초과가 되었다' 언급하는 영수증을 첨부하는 경우는 드뭅니다. 하지만 170만 원이나 추가로 지불을 해야 되는 임차인은 이것을 보아야만, 어디서 구멍이 생겼는지 따져 볼 수 있습니다. 나흐짤룽 폭탄을 맞았다면, 이 상세정보를 집주인에게 요구해야 합니다. 이렇게 집주인과 네벤코스텐(Nebenkosten) 상세 내역을 확인하는 것을 Belegeinsicht라고 부릅니다. 이를 위해서 집주인과 통화를 하여도 상관없지만, 여기는 독일입니다. 등기(Einschreiben)로 하는 게 제일 안전합니다. 
기본적으로 영수증 확인은 해당주소지에서 이루어지지만, 만약 다른 도시로 이사한 후라면 우편으로 복사본을 요구할 수 있습니다. 
 

필요하다면, 이의제기서(Widerspruch)를 보내자!

위에서 언급했듯, 나흐짤룽(Nachzahlung)은 법적으로 30일 안에 납부를 해야 합니다. 느낌상 집주인의 대응이 늦다 싶으시면, 집주인에게 이의 제기서(Widerspruch)를 미리 보내놓는 것이 좋습니다. 일단 이 이의제기서가 집주인에게 도착하면, 1년의 납부 유예기간이 주어집니다. 이와 관련해서는 뒤에 다시 알아보겠습니다. 
 

이제 Belegeinsicht를 요구하는 편지를 작성해 보자. 

 

1. 자기 자신의 간단한 정보를 적어 봅시다.

자신의 이름, 사는 주소, 전화번호, 이메일 주소 등등 
   Name,Vorname:
   Anschrift:
   Telefonnummer:
   E-Mail-Adresse:

2. 제목

 Belegeinsicht in die Unterlagen der Nebenkostenabrechnung XXXX(해당 연도)
아니면 그냥 Belegeinsicht라고만 써주셔도 됩니다. 

3. 형식적인 문장들부터 쭉 한번 써볼까요?
Sehr geehrte(-r) Frau(Herr) XX, 
그리고 마지막에 잊지 말아야 할..
Mit freundlichen Grüßen, 
XXX (보내는 사람 이름)

3. 이제 본문을 써봅시다.
보통 시작은 집주인으로부터 편지를 언제 받았는지 확인하는 문장을 써주시면 좋습니다. 
Hiermit bestätige ich den Erhalt der Nebenkostenabrechnung für das Jahr XXXX am XX.XX.XXXX.
(이 편지로  XXXX 년도 네벤코스텐결산 내용을 XX.XX.XXXX에 받았음을 확인합니다.)
Ich würde gerne die relevante Belege für die Nebenkosten einsehen, bevor ich die Nachzahlung aus der Abrechnung leiste. (나흐짤룽을 지불하기 전에, 네벤코스텐에 관한 영수증을 확인하고 싶습니다.)
Dafür würde ich gerne  mit Ihnen einen Termin vereinbaren. (그것을 위해 테어민을 합의하고 싶습니다.)
Ich bitte Sie den Erhalt dieses Briefes schriftlich zu bestätigen.(제 편지 받은 걸 서면으로 확인해 주세요) 

만약, 우편으로 복사본을 받고 싶다면, 그 내용을 추가적으로 써주시면 됩니다. 다만 법적으로는 나흐짤룽에 해당되는 집에서 이루어지는 것이 원칙이기 때문에, 복사본을 우편으로 받는 경우에 추가되는 비용은 임차인이 부담하게 됩니다. 그래서 비용을 기꺼이 지불하겠다는 내용도 미리 언급해 주는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면, 비용 문제로 집주인과 이리저리 이야기를 해야 되고, 그러면 또 시간이 지체가 되겠죠. 

Leider bin ich nicht imstande, die Belege vor Ort einzusehen. (유감스럽게도 현장에서 Belegeinsicht 할 수가 없습니다.)
Daher bitte ich Sie, mir die Kopien der Unterlagen zukommen zu lassen.(그래서 서류 복사본을 저에게 보내주실 것을 부탁드립니다.)
Selbstverständlich bin ich bereit, Ihnen die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten gegen Rechnung zu erstatten. (당연히 그로 인해 발생하는 비용은 영수증에 따라 제가 부담할 준비가 되었습니다.)

  
위처럼 편지를 작성해서 집주인에게 보냅니다. 
 

Belegeinsicht 어떻게 할 것인가!?

 
매달 지불되는 네벤코스텐(Nebenkosten: Warmmiete-Kaltmiete)엔 여러 가지 비용이 미리 청구되어 있죠. 항목에 대해서는 계약서상에 자세히 적혀 있는 경우도 있지만, 아닌 경우도 있습니다. 계약서 상에 자세히 명시가 되어있다면, 계약서(Mietvertrag)를 지참하도록 합니다. 그리고 전년도에 집주인에게서 받은 Nebenkostenabrechunung에 대한 편지가 있다면 그것도 지참합니다. 또, 나흐짤룽(Nachzahlung) 폭탄의 주범은 보통 난방비(Heizkosten) 이기 때문에, 얼마나 소비가 되었는지 표시된 수치를 읽어가는 것이 좋습니다.  그렇게 항목(청소비용, 승강기 이용 비용, 생활하수 비용, 쓰레기 분리 비용 등등) 따라 집주인과 같이 비교 분석하면서 설명이 필요한 경우, 당당히 요구하도록 합니다. 단순한 계산 착오라면, 대충 이쯤에서 마무리가 되겠네요. 하지만...
 

그래도 해결이 되지 않는다면, 이의 제기서(Widerspruch)를 집주인에게 보내자.

 
Belegeinsicht를 했는데도 집주인과 합의점을 찾지 못했다면 혹은 해결에 30일 이상 걸릴 것 같으면,  공식적으로 이의 제기서(Widerspruch)를 집주인에게 보내야 합니다. 앞에서 말씀드렸듯이 나흐짤룽 청구서를 받으면, 30일 안에 납부를 해야 하지만, 일단 이의제기서가 집주인에게 도착하면, 법적으로 1년의 시간 동안 나흐짤룽(Nachzahlung)을 유예할 수 있습니다. 만약 나흐짤룽 청구서를 받고, 해결이 너무 더디다 싶으면, 무조건 30일 안에 이의제기서를 보내놓고 해결하는 것이 좋습니다.  이의제기서 보내는 것에 대해 법적인 부담은 거의 없다고 봐도 됩니다. 다만 보낼 때는 가급적 등기(Einschreiben)로 보내도록 합니다. 
 

이제 이의 제기서(Widerspruch)를 작성해 보자!

여기서 주의할 점이 있습니다. 집주인과 합의점을 찾지 못해 보내는 경우라면, 법적인 분쟁의 가능성이 있기 때문에 이유에 대해서 상세하게 밝혀주는 것이 좋습니다. 만약 독일어에 아직 자신이 없으시다면 도움을 받아야만 합니다. 여기에 대해서는 뒤에 다시 설명하도록 하겠습니다. 
앞에 Belegeinsicht를 요구할 때처럼, 보내는 사람의 기본 정보, Sehr geehrter...등등 형식적 문구 잊지 마시고, 이제부터는 그냥 본문 내용만 다루도록 하겠습니다. 
 

제목: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vom XX.XX.XXXX (Nebenkostenabrechnung에 제시된 날짜)  (네벤코스텐 비용결산에 대한 이의 제기)

본문: 
Hiermit lege ich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vom XX.XX.XXXX ein. (이 편지로 네벤코스텐 비용결산에 대한 이의를 제기합니다.)

이제 이의제기를 하는 이유에 대해 적어줍니다. 
Begrüdung: XXXX (이유:XXXX) 혹은, 길게 쓰고 싶으실 때,
ich lege hiermit Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vom XX.XX.XXXX, da diese in folgenden Punkten nicht korrekt beziehungsweise nicht nachvollziehbar ist: (이 편지로 네벤코스텐 비용 결산에 대한 이의를 제기합니다, 다음 내용에서 정확하지 않거나 이해할 수 없기 때문입니다.)
그다음에 이유에 대해서 서술해 줍니다. 예를 들어,
두리뭉실 계산이 잘못됐다고 표현하고 싶을 때: Nebenkostenabrechnung enthält Schreib- oder Rechenfehler
난방비가 잘못 계산했다고 표현하고 싶을 때: Vermieter hat  Heizkosten fehlhaft abgerechnet.
부당한 네벤코스텐이 청구되었다고 표현하고 싶을 때: Vermieter hat Nebenkosten umgelegt, die er nicht abrechnen darf, weil die Umlage verboten ist

이제 제대로 된 청구서를 보내달라고 부탁해 봅시다.
Ich bitte Sie, mir eine korrigierte, inhaltlich richtige und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung zu übermitteln.
(저에게 내용적으로 정확하고 이해 가능하도록 청구서를 수정해서 보내주세요)
Bis zur Klärung und Vorlage der korrigierten Abrechnung werde ich den in der derzeitigen Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag in Höhe von XXX Euro einbehalten. (수정된 청구서가 도착하기까지는 XXX유로는 제가 그냥 들고 있을게요.)
Nach Zustellung der korrigierten Nebenkostenabrechnung werde ich den geforderten Nachzahlungsbetrag begleichen.
(수정된 청구서가 오면, 그때나 돼서 지불할게요)

   
 

그다음은 어떻게 되나?! 

일단 집주인과 계속 연락하면서 합리적인 청구서를 받도록 노력하는 게 좋습니다.  집주인들도 법정에 가는 것은 좋아하지 않아서 일종의 협상을 제안할 수도 있습니다. (내가 반 낼게, 네가 반을 내봐 등등). 하지만 집주인이 작정하고 들면, 소송을 제기할 수도 있습니다.

 

집주인이 소송을 걸어도, 일단 진정해 보자.
입증책임은 집주인에게!

 
집주인 입장에서 임차인의 이의제기가 납득이 안되면 소송을 하게 됩니다. 이쯤 되면, 살짝 무서워집니다. 그렇다 해도, 입증의 책임은 우선 집주인에게 있습니다. 이 과정에서 나흐짤룽(Nachzahlung) 계산에  문제가 없었는지를 우선 집주인이 증명해야 합니다. 이게 법정에서 소명이 되어야 임차인에게 입증을 요구합니다. 그러면, 난방을 너무 과도하게 하지 않았는지, 물을 너무 많이 쓰지 않았는지 소명해야 합니다. 
 

일이 커지기 전에, 상담을 받도록 하자!

그러면 꼭 법정을 가야 되느냐.. 는 좀 전문적인 질문입니다. 그래서 도움이 필요하지요. 다행히 Mieterbund나 Mieterverein이라는 것이 있습니다. 다행히 도시마다 이런 단체가 있기 때문에 이리저리 헤매지 않아도 됩니다. 그리고 가입비가 있다고 해도 상당히 저렴합니다. 여기서 법률적인 자문등을 받을 수 있습니다. 만약 대학생이라면, 학교에 문의해서 도움을 청하면 , 전문적인 도움을 무료로 받을 수도 있습니다. 꼭 우선  학교에 문의해 보시기 바랍니다. 만약 이게 충분하지 않다고 생각된다면, Mietrechtsschutz 보험 쪽을 알아볼 수도 있습니다. 1년에 납부하는 금액이 80유로에서 150유로 사이입니다. 이게 비용이 부담은 되지만, 법률 자문이라든가 번호사 선임 비용도 보장이 되기 때문에 가입하시는 걸 추천드립니다. 포괄적으로 Rechtsschutz 보험이 있는데, 같이 Mietrechtsschutz 보장이 되는 보험을 가입하는 것도 좋습니다. 다만 집주인과 분쟁이 벌어진 후 보험에 가입하는 경우에는 Wartezeit가 있는지를 꼭 확인하시길 바랍니다. 보험의 종류에 따라서 가입 이후 3개월 지난 후에 발생하는 법률분쟁에 대해서만 보장하는 경우도 있습니다. 
 
 

미리미리 대처하자! 
난방비 구멍을 체크해 보자!

매달 혹은 정해진 기간 계량기를 주기적으로 살펴보면, 나중에 생각보다 많은 난방비가 청구되는 것을 방지할 수 있습니다. 만약 라디에이터에 매달려있는 Heizkostenverteiler  숫자가 너무 심상치 않거나 하면, 바로 집주인과 연락해서 무슨 문제가 있는지 바로바로 확인을 하는 것이 좋습니다. 

그럼 다음 포스팅에서 만나요!